Как происходит оценка квартиры

Зачем вообще нужна оценка недвижимости?

Согласно законодательству, оценка недвижимости – это обязательное мероприятие при получении ипотечного кредита. Независимая оценочная стоимость жилья производится перед тем, как кредитная организация выдаст заемщику ипотеку. Именно банк заинтересован, прежде всего, в оценке квартиры, та как кредиторам необходимо удостовериться, что объект залога, в случае чего, будет продан за сумму не менее той, которая была выдана в качестве кредита на ее приобретение.

Оценка квартиры для ипотеки, как правило, исполняется оценочными компаниями или частными специалистами. В последствие фирма выдает документы с итоговой независимой экспертизой и стоимостью предмета недвижимого имущества, который в будущем и станет залогом. Во время данной процедуры оценщик учитывает особенность и специфику цели, согласно которой производится независимая оценка жилплощади.

А специфика, в данном случае, состоит в том, что кредитная организация рассматривает приобретаемую недвижимость в качестве имущества, которое в случае невыплаты долга кредитозамщиком можно будет продать с молотка. Так, банк-кредитор вернет себе капитал, выданный согласно договору ипотеки. То есть на основании документации, в которой указывается стоимость квартиры для ипотеки, банк определяет, соответствует ли цена за недвижимость сумме запрашиваемого кредита.

Зачем нужна оценка квартиры для ипотеки?

Если продавец недвижимости запрашивает цену большую, чем та, которую определил оценщик, то заемщик обязан будет самостоятельно найти дополнительные денежные средства, чтобы покрыть разницу между суммой, которую обеспечивает ипотечный кредит и суммой, запрашиваемой продавцом квартиры.

Случается, что оценочная стоимость, которую определила независимая экспертиза, оказывается значительно ниже рыночной и тога банк выдаст вам не ту сумму, на которую вы рассчитывали. Такая ситуация может возникнуть, если оценщик не верно подобрал подобные типы имущества или не учел состояние жилья (ремонт, район, этаж и пр.). В этом случае, заемщик может настоять на повторной независимой оценке, приведя свои доводы оценочной компании.

Документы для оценки стоимости жилья

За время, отведенное кредитной организацией, заемщик должен успеть собрать не только документы для получения ипотеки и оформления сделки купли-продажи, но и документы для проведения независимой экспертизы по оценочной стоимости недвижимости. Для того чтобы оценка жилья была произведена, представителю оценочной компании необходимо предоставить перечень, содержащий следующие документы:

• Кадастровый паспорт на жилье и его план из территориального БТИ
• Правоустанавливающий документ: либо соглашение купли-продажи, либо свидетельство о регистрации или наследстве
• Справка о регистрации по форме IX
• Документы, подтверждающие отсутствие задолженностей по квартплате и услуг ЖКХ
• Характеристика жилого помещения по форме VII
• Выписка из ЕГРП об отсутствии обременений по квартире несовершеннолетними лицами
• При покупке жилья в строящемся доме – договор с застройщиком
• При наличии несовершеннолетних собственников жилья – разрешение органов опеки на отчуждение недвижимости.

Все документы, предоставляемые оценочной фирме, необходимо заверить подписью человека, который заказал оценку. Процедура подготовки документов для кредиторов занимает срок от одного до трех дней.

Кто проводит оценочную стоимость жилья для ипотеки?

Независимая оценка жилья для ипотеки проводится профессиональными организациями. Обычно у банка имеется несколько партнеров, которые занимаются оценкой недвижимости, и тогда желательно, чтобы заемщики ипотеки воспользовались именно их услугами. Однако на сегодняшний день большинство банков отказались от аккредитации оценщиков. В таком случае оценочная компания или частный специалист должны соответствовать определенным требованиям:

• Быть членом зарегистрированной организации оценщиков
• В наличии должен быть полис страхования не менее 300 000 рублей.

Перед процедурой оценки жилья для ипотеки оценщик должен собрать как можно больше полезной информации об объекте займа. Во время оценивания квартиры специалист кропотливо анализирует и взвешивает все нюансы и факторы рынка недвижимости. В результате, оценщик предлагает кредитору вариант наиболее результативной эксплуатации жилплощади.

Зная всю важность документов об оценке жилья для ипотеки, следует с максимальной ответственностью отнестись к выбору оценочной фирмы.

Сколько стоит оценка жилья для ипотечного кредита?

После того, как банк утвердит кандидатуру оценщика, заемщик заключает с ним договор. После этого назначается день и время, когда специалист должен явиться к месту нахождения объекта оценки. Как правило, профессионал осматривает недвижимость не более получаса. За это время фотографирует все жилые помещения, а так же прилегающие, рассматривает все факторы, оказывающие влияние на стоимость квартиры. К примеру:

• Косметический или капитальный ремонт
• Возраст и состояние постройки
• Наличие поблизости школ, аптек, больниц и других полезных инфраструктур
• Доступность общественного транспорта или метро.

По окончании осмотра специалисту понадобиться несколько дней, чтобы составить итоговый отчет и предоставить его банку.

Что должно быть в отчете оценщика?

Как правило, итоговый отчет, предоставляемый банку, состоит из не менее 30 страниц. В его состав входят документы оценщика, документация на квартиру и фотографии, которые были сделаны в процессе осмотра. В отчете указываются две цены: первая – рыночная стоимость жилья, вторая – ликвидная цена ипотечной недвижимости. Обычно, кредитора интересует именно ликвидная цена, так как именно за эту сумму банк сможет продать квартиру, в случае не погашения долга заемщиком.

Нам осталось только выяснить, сколько стоит оценка квартиры для ипотеки. Оценка проводится за счет потенциального заемщика кредита на ипотеку. А стоимость данной процедуры варьируется, зависимо от состава пакета документов, трудовых и финансовых затрат оценочной компании, срочности работы и других факторов. В среднем, данная услуга стоит 4000-7000 рублей, но если объект не стандартный, сложный или относится к «элитному» жилью, то стоимость оценки существенно возрастает. Успехов!

Зачем нужна оценка квартиры при ипотеке в новостройке?

Независимая оценка стоимости объекта будет проведена перед тем, как заемщику будет выдан кредит. Это необходимо для того, чтобы банк был уверен в том, что вернет начальную сумму обратно, если заемщик не сможет оплачивать кредит. При возникновении сложной ситуации кредитно-финансовая организация продает недвижимость, покрывая этим свои расходы.

Следует отметить, что банки, как правило, недооценивают объект, снижают стоимость недвижимости, руководствуясь при этом соображениями собственной выгоды. Заемщики же склонны увеличить цену, чтобы получить максимально возможный кредит.

Именно поэтому независимая оценка залога для квартиры имеет важное значение для обеих сторон. Статус процесса определения цены объекта официальный, поэтому он предоставляет ряд возможностей для клиента. Именно так можно понять, для чего нужна оценка квартиры при ипотеке в новостройке.

Отчет об оценке используется в суде, если возникают следующие ситуации:

1. при определении компенсации при разделе имущества.
2. При спорах с налоговыми органами о размере налоговой базы. Именно по ней будет начислен налог на имущество, по ней начисляется и НДФЛ.

Где и кто заказывает?

Оплата работы эксперта ложится на плечи заемщика. Он может обратиться к любому специалисту, который соответствует принятым стандартам.

Но нужно понимать, что решение поручить оценку какому-то определенному эксперту лучше согласовать с тем банком, в который заемщик подал документы для оформления ипотечного кредита.

Проще всего выбрать того оценщика, который находится в реестре доверенных партнеров организации. Обратившись в банк, заемщик может ознакомиться со списком специалистов, а потом обратиться к любому из них. В этом случае службе безопасности компании не придется проверять деятельность эксперта, заемщик быстрее получит кредит.

Конечно, клиент банка имеет право получить сведения о стоимости жилья у любого другого специалиста, но в этом случае процесс получения кредита может затянуться из-за проведения проверки.

Необходимо понимать, что банк может только дать рекомендации. Принуждать клиента воспользоваться услугами какого-то определенного специалиста кредитно-финансовая организация не имеет права.

Независимые эксперты состоят в СРО. Найти их контактные данные можно на сайтах, досках объявлений.

В каких случаях и для чего нужна оценка квартиры?

К основным задачам проведения экспертной оценки квартиры относятся:

• Определение дохода, полученного владельцем от продажи недвижимости. Именно исходя из суммы дохода, рассчитывается налог, который должен уплатить продавец недвижимости.
• Расчет суммы госпошлины и взноса в Пенсионный фонд, которые уплачиваются с продажи квартиры.
• Определение суммы компенсации при страховании жилья. Если вы решили застраховать свою квартиру, обязательным условием заключения договора будет проведение экспертной оценки жилья. Именно исходя из суммы, названной экспертом, страховщики смогут определить, на какую компенсацию вы можете претендовать при возникновении страхового случая.
• Определение размера взноса в уставной капитал. Согласно действующему законодательству, учредители организаций могут делать свои взносы в уставной капитал как в денежной форме, так и использовать для этого недвижимость. В таких случаях экспертная оценка важна для правильного определения доли учредителя.
• Решение имущественных споров, в том числе возникающих при разделении прав собственности. Рассмотрим следующую ситуацию. Супруги разводятся, и один из них уступает свою долю в квартире, которая является общей собственностью, желая получить за это материальную компенсацию. В таком случае именно исходя из стоимости, которую назовет эксперт, а также доли уступающего супруга будет рассчитываться сумма компенсации.
• Определение стоимости квартиры как залогового имущества. Недвижимость может использоваться в качестве залога при выдаче кредита, в том числе и ипотечного. В таком случае экспертная оценка проводится для решения ряда специфических задач, о которых речь пойдет ниже.

Зачем нужна оценка квартиры для ипотеки?

Необходимость проведения оценки обуславливается требованием, которое выдвигается банками в целях определения ликвидационной и рыночной цены квартиры, выступающей как залог при кредитовании. Банк в таком случае преследует основную цель – максимально обезопасить себя в случае невозврата выданных средств и вернуть их от продажи залогового имущества.

С другой стороны, передача квартиры в залог – своего рода превентивная мера для самого заемщика, которая гарантирует возврат кредитных средств в полном объеме.

Экспертная оценка в таком случае проводится, чтобы оценить реальную стоимость квартиры и, исходя из нее, рассчитать максимальную сумму кредита, на которую может претендовать заемщик. Схема достаточно проста: чем дороже имущество, передаваемое в залог банку, тем большая сумма может быть выдана клиенту.

При этом банки редко выдают кредиты, размер которых превышает 80-90% от стоимости квартиры, названной экспертом. Такая разница – еще одна гарантия для банка. Рыночные цены недвижимости нестабильны, они могут как повышаться, так и снижаться, и в последнее время наблюдается именно отрицательная динамика стоимости. Наряду с этим ипотека выдается на длительный срок, за который залоговая квартира может существенно подешеветь. 80-90% от цены залоговой квартиры – оптимальная сумма, которая устраивает как заемщика, обязующегося сделать первый взнос в размере до 10-20%, так и само финансовое учреждение.

Какими методами пользуются эксперты при оценке квартир?

Самый распространенный метод оценки квартир – аналоговый. Он подразумевает анализ цен аналогичных квартир, проданных в том же городе за последний год. При этом недвижимость, которая используется как эталон для сравнения, должна располагаться в том же или равнозначном по ценовому сегменту квартир районе, иметь аналогичную площадь. Кроме того, эксперты учитывают и другие параметры – от состояния квартиры и ее коммуникаций до этажности и удаленности от ключевых объектов инфраструктуры. При использовании такого метода квартира сравнивается, как минимум, с тремя аналогичными объектами.

Если речь идет о квартире в строящемся доме, чаще всего используют затратный метод. Он подразумевает суммирование всех затрат на возведение дома и разделение их на количество квартир с учетом их площади, этажа расположения и других факторов. Эксперт берет в расчет цену участка, на котором возводится здание, стоимость проектных и строительных работ, материалов и т.д.

Для инвестиционной недвижимости используется доходный метод. Эксперт оценивает прибыль, которую можно получить от капиталовложения в конкретную квартиру, и сравнивает ее с показателями из других сфер бизнеса и доходностью банковских вкладов.

В большинстве случаев эксперты комбинируют сразу несколько методов, чтобы получить максимально объективный результат.

>Смотреть видео по теме статьи

Что такое оценка недвижимости

Намереваясь получить кредит на покупку недвижимости в банке, будущему заемщику необходимо предоставить отчет оценки объекта недвижимости в качестве обязательного документа.

В действительности это является отнюдь не просто капризом отдельного банка, а закрепленное в законе непременное условие для благополучного оформления ипотеки.

Собственно по итогам оценки банком принимается вывод об одобрении либо или отказе в одобрении поданного заемщиком заявления. По результатам оценки банк решает не превосходят ли возможные риски доход от сделки и на какой размер кредита может претендовать клиент.

Оценка объекта недвижимости является процедурой, которая направлена на установление объективной (рыночной) стоимости какого-либо объекта либо стоимости индивидуальных прав в отношении него.

При выполнении оценочных работ оценке принимаются во внимание множество моментов:

Месторасположение (в например, квартира в центре или в отдаленном районе)	Конечно, чем отдаленнее местоположение жилого помещения от центра города, тем ниже и конечная стоимость в отчете. Имеют значение следующие факторы: расположенность в пределах черты города, близлежащие объекты социальной инфраструктуры (в частности, школы, магазины, поликлининки и т.д.)
Развитие транспортной инфраструктуры в целом, состояние дорог, остановок автобусов, автозаправок, стоянок и т.д.	В случае расположения дома в районе, в котором состояние транспортно-дорожной сети плохое, жилье скорее всего будет оценено дешевле, даже при условии хорошего ремонта. Наоборот, квартира, находящаяся рядом с остановкой общественного транспорта оценится существенно дороже
Экологическая ситуация в районе	В случае наличия поблизости от дома вредного производства, стоимость объекта будет пониженной
Год постройки, износ, материалы дома	Анализируются такие факторы, как год постройки дома, износ, проводился ли капитальный ремонт, материалы стен и перекрытий, наличие тамбуров, подвалов и чердаков и т.д.
Параметры объекта	Если это квартира, то общая и полезная площадь, количество комнат, наличие балкона, состояние и др.

Оценка стоимости для ипотечного кредитования проводится во всех случаях при оформлении ипотеки.

Кроме того, оценка объекта недвижимости требуется в случаях разрешения спорных ситуаций, например, при затоплении квартиры соседями, для обращения в претензионном и судебном порядке и т.д.

Оценка для ипотеки

В силу гражданского законодательства, процедура оценки объекта недвижимости обязательна при оформлении ипотечного кредита.

Оценка проводится до момента одобрения заявления заемщика на выдачу денежной ссуды.

В проведении оценки объекта недвижимости имеет интерес, главным образом, банк, потому что ему нужно удостовериться, что если заемщик не выплатит займ, то заложенное имущество (квартира) будет реализовано за сумму не менее, выданной банком.

Поэтому получить в кредитном учреждении можно только лишь средства, размер которых не превышает стоимость жилья.

Оценку квартиры для ипотеки выполняется только путем обращения к специализированным оценочным организациям и индивидуальным экспертам- оценщикам.

Как правило, сотрудник банка на личном приеме выдает список оценщиков, с которыми сотрудничает банк. Некоторыми оценщиками предусматривается скидка для клиентов банка при оформлении ипотеки.

По результатам работы экспертом выдается отчет, в котором рассчитана стоимость проделанной экспертизы объекта недвижимости. Стоимость недвижимости, указанная в отчете оценщика не является обязательно для продавца, м может быть запрошена и большая сумма. Но в случае крупных расхождений заемщику потребуется уплачивать разницу из собственных средств, поскольку банк не выдаст сумму, превышающую оценочную.

Оценка недвижимости

При оценке недвижимости эксперт учитывает множество обстоятельств, а именно:

Площадь	Общая площадь, площадь отдельных комнат (гостиной, коридор, туалет, кухня и т.д.)
Количественные характеристики	количество комнат, размер, высота и т.д.
Этажность	Дом или квартиры
Наличие	Балкона, тамбура и т.д.
Срок эксплуатации	Год постройки, износ здания
Материалы, применяемые при строительстве	Для стен и перекрытий
Общее состояние дома	Подъездов, общих помещений собственников жилья

Указанные факторы, применяются при оценке квартир, расположенных в новостройках и квартир на вторичном рынке жилья.

В новостройках, когда дом недавно принят в эксплуатацию и покупается квартира без финальной отделки, то оценщик также смотрит исследует состояние звукоизоляции, электропроводки, входной двери и окон, лестничной площадки.

Дополнительно при оценке квартиры учитывается:

Благоустройство земельного участка	и прилегающей территории дома
Наличие охранных систем	И осветительных устройств
Имеются ли в здании нежилые помещения	офисы, магазины или другие.
Отделка	Подъездов и тамбуров и других общедомовых помещений

Оценщиком тщательно обследуется состояние квартиры и всего дома в целом, делаются фотографии, все параметры и характеристики заносятся в отчет для наиболее полного анализа.

Оценка квартиры во вторичном жилье

Оценка квартиры во вторичке производится по вышеуказанным критериям.

Однако в случае покупки квартиры, которая уже находилась в собственности другого лица, то внимание обращается также на следующие факторы:

Состояние квартиры	наличие ремонта, состояние сантехники, отопительных приборов и т.д.
Наличие	меблировки, бытовой техники
Были ли затопления, аварии	Со стороны соседей и прочее

Выполнять оценку жилого помещения, находящегося во вторичке требует дольше времени, потому что произведенный ремонт может скрывать состояние квартиры, потолков, пола и стен.

Как продать квартиру по военной ипотеке смотрите статью: квартиры по военной ипотеке.

Если в квартире имеется самовольное переустройство и (или) перепланировка, это обязательно отражается в отчете оценщика. Данное обстоятельство может быть препятствием осуществления сделки с такой квартирой.

Сколько стоит оценка

Стоимость оценки квартиры зависит от нескольких факторов, включая срок выполнения, уровень оценочной компании и объем работы. Как правило, оценка квартиры обходится порядка 8-10 тыс.руб. В случае, когда оценивается жилье премиум-класса, то стоимость возрастает до 25 тыс.руб. и дороже.

Сколько стоит проведение оценки объекта недвижимости безусловно зависит и от тарифов самой организации. Если компания работает в сотрудничестве с банком-заимодавцем, то цена может быть снижена приблизительно в полтора раза.

Понизить затраты можно также путем обращения к индивидуальным экспертам. В случае заявки в крупную организацию, стоимость работы значительно увеличивается, однако гарантируется качество оказанных услуг.

Кем оплачиваются услуги оценщика? Разумеется самим заемщиком, который заинтересован в выдаче ипотечного кредита. Но зачастую по этому вопросу возникают споры между покупателем и продавцом объекта недвижимости. Принудить оплачивать оценку жилья продавца не удастся, поскольку он может и отказаться от совершения сделки купли-продажи.

Отчет оценочной организации

Отчет оценщика, как правило, довольно объемный документ, состоящий из следующих документов:

• Правоустанавливающие документы на недвижимость;
• Свидетельство о членстве оценщика в СРО, лицензии;
• Фотофиксации объекта;
• Выкопировки стоимости аналогичной недвижимости из баз данных.

Отчет должен охватывать две конечные стоимости — реальную и ликвидную. Для банка имеет значение исключительно ликвидная стоимость недвижимости. Она требуется для определения цены продажи жилья в случае реализации ее после обращения на нее взыскания как на предмет залога.

Кроме того, отчет оценочной компании включает следующую информацию:

1. Данные о районе, доме, самом жилом помещении.
2. Применяемые методики оценки.
3. Итоги рассмотрения рынка недвижимости.
4. Прочие документы.

Все страницы отчета пронумеровываются, прошиваются, подписываются, пломбируется и проставляются печатью организации. Свидетельства эксперта-оценщика, документы, подтверждающие образование, страховой полис, прикладываются в виде заверенных копий.

Отчет оценщика действует в течение полугода с момента его подписания. В течение этого срока его необходимо предоставить в банк. Если срок для предоставления отчета пропущен, придется снова выполнять оценку недвижимости.

Содержание отчета оценщика включает в себя рыночную стоимость квартиры, анализ технического состояния объекта, кадастровую и ликвидную стоимость.

Необходимые требования для реструктуризации ипотеки с помощью государства в 2018 году, .

Видео: Оценка недвижимости — что необходимо знать заказчику:

Где заказать оценку квартиры?

Узнать о стоимости объекта недвижимого имущества можно в компаниях, кто делает оценку, или у оценщиков, действующих от собственного лица. Банки сотрудничают с такими организациями, поэтому проблем с их выбором не возникает. Заемщик может отказаться от компаний, рекомендуемых банком, но лучше от этого воздержаться в силу очевидных причин:

1. Оценочная компания от банка – проверенный и надежный партнер;
2. Ускоряется процесс рассмотрения заявки на выдачу займа, так как не возникает форс-мажорных ситуаций, таких, например, как непринятие банком отчета за несоблюдение в нем требований ассоциаций ИЖК и РБ и самой банковской организации.

По действующему законодательству оценщик от фирмы или действующий индивидуально должен страховать деятельность на срок от одного года, на регулярной основе уплачивать взносы в компенсационный фонд саморегулируемой организации, быть ее членом, иметь полис страхования ГО на сумму 300 и более тысяч рублей, не состоять в родстве с тем, кто хочет взять ипотеку.

Дополнительно к указанным выше требованиям при подборке фирмы-оценщика принимайте во внимание следующие данные:

• Репутацию компании;
• Время ее работы на рынке;
• Отзывы о компании в сети интернет или в других источниках.

Дополнительно вы можете запросить в компании формы договоров и отчетов для проведения оценки и проверить их на соответствие требованиям, изложенным в 10-ой и 11-ой статьях федерального закона «Об оценочной деятельности».

Это важно: заемщик имеет право обратиться к неаккредитованным банком компаниям-оценщикам. Если банк запрещает это делать, лучше запросить письменный отказ с разъяснениями. Если причины отказа объективны, можно попросить у сотрудников оценочной компании переделать отчет и устранить выявленные недочеты. При отказе сделать это можно обратиться за помощью к эксперту саморегулируемой организации оценщиков для проведения экспертизы.

Часто причины отказа необъективны и в этом случае заемщик может подать иск в судебные инстанции. Суд обяжет банк принять отчет к рассмотрению и на его основании выдать нужную сумму ипотечного кредита.

Как происходит процесс оценки рыночной стоимости квартиры?

Независимо от того, как происходит оценка квартиры при ипотеке, заемщик должен выполнить два требования:

1. Собрать необходимые документы для оценки квартиры для ипотеки;
2. Вызвать оценщика на объект.

Перечень документов, которые требуется подготовить заемщику:

1. Договор купли-продажи недвижимого имущества, либо долевого участия, свидетельство регистрации объекта недвижимости;
2. План и экспликацию помещения;
3. Кадастровый паспорт;
4. Паспорт.

После сбора необходимых документов следует позвонить в компанию по оценке рыночной стоимости квартиры для ипотеки, оставить заявку на заключение договора, уточнить стоимость и сроки оценки, а также спланировать время встречи с сотрудником фирмы.

Существует несколько вариантов оценки недвижимости:

• Рыночный подход (специалист проводит анализ завершенных сделок на рынке, аналогичных той, что проводится с выбранной квартирой);
• Затратный подход в процессе которого определяют размер затрат на строительство аналогичного жилья;
• Доходный подход (учитывается возможность увеличения рыночной стоимости объекта).

При оценке специалистом учитываются только те характеристики объекта, которые останутся неизменными на протяжении всего времени. По полученным данным в срок от одного до пяти дней он формирует отчет с указанием ликвидной и рыночной стоимости объекта, который после предоставляет в банк.

Отчет помимо основной информации должен включать в себя фотографии, сделанные при проведении оценочной кампании, копии всех необходимых документов на квартиру в новостройке или старом жилом фонде и компании-оценщика. Объем отчета в среднем – 27-30 страниц. Главный параметр, который банк принимает во внимание при выдаче денежной суммы – ликвидная стоимость квартиры, поскольку за эти деньги он сможет продать ее в случае неисполнения заемщиком условий договора.

Один из вопросов, который часто задают заемщики – «Кто оплачивает оценку?». Затраты на это несет тот, кто желает приобрести квартиру в собственность.

Оценка квартиры для ипотеки Сбербанка

Оценка квартиры для ипотеки Сбербанка проводится по описанной выше схеме. Список аккредитованных банком компаний имеется на сайте организации, там же можно убедиться в наличии у каждой из них аккредитации. Независимая оценка включает в себя:

1. Обязательный осмотр помещения;
2. Составление отчета, отображение в нем фотографий и копий документов;
3. Обоснованность проведенной оценки;
4. Предоставление отчета в банк.

Процедура оценки проводится компаниями в строгом соответствии с требованиями Сбербанка, поэтому проблем при рассмотрении отчета и принятии положительного решения на выдачу ипотечного кредита не возникает.

Оценка квартиры для ВТБ 24 по ипотеке ничем не отличается от оценки для Сбербанка поэтому рассматривать ее особенности не будем.

Видео: Тонкости ипотечной оценки недвижимости

Стоимость оценки

Сколько стоит оценка? Стоимость оценки квартиры для ипотеки Сбербанка в Москве и области находится в пределах 3500—4000 рублей, в Санкт-Петербурге – 3000—3500 рублей.

Сколько действует отчет?

Указанная в отчете цена объекта недвижимости имеет действие в течение полугода, что продиктовано требованиями действующего законодательства. По истечении этого срока экспертиза назначается повторно.

Зная о том, для чего нужна оценка квартиры при ипотеке, вы будете увереннее чувствовать себя при проведении сделки. По состоянию на 2019 год никаких нововведений эта процедура не содержит. Для экономии времени пользуйтесь услугами компаний, с которыми сотрудничают банки. Это в то же время наиболее безопасно.

Для чего нужна оценка квартиры при ипотеке?

Ипотека – это не просто кредит, а кредитование с обеспечением. В качестве обеспечения возврата займа выступает квартира. До полного погашения ипотечного кредита, она будет находиться в залоге у банка, поэтому необходима оценка залога недвижимости.

Юристы давно спорят об обязательности оценки залога именно специалистом, а не просто залогодателем и залогодержателем. Это спорный вопрос.

Но, одно известно точно, что отказ заёмщика от проведения оценочных мероприятий независимым специалистом, автоматически влечёт отказ банка в выдаче займа. Кредитор хочет знать рыночную стоимость залога. Да и самому заёмщику это интересно. Оценка объектов недвижимости — это основание размера запрошенной суммы. Причём нужна оценка квартиры в новостройке для ипотеки и во вторичном жилье.

Оценка залога решает для кредитора сразу три задачи:

1. Определение размера выдаваемого займа. Он не может превышать 80%-85% (в разных банках) стоимости квартиры;
2. Соотнесение стоимости жилья с оценочной стоимостью, для того чтобы исключить значительное завышение стоимости квартиры в договоре купли-продажи сторонами сделки;
3. Установление реальной стоимости квартиры, по которой она может быть реализована при невозврате кредита.

Кто делает оценку недвижимости при ипотечном кредитовании?

Оценку выполняют специалисты, получившие право заниматься оценочной деятельностью. Это право предоставляется физическому лицу, прошедшему специальное обучение со сдачей квалификационного экзамена. Подтверждением права является наличие у специалиста квалификационного аттестата, срок действия которого не превышает 3-х лет с момента выдачи.

Оценщик, в соответствии с законом об оценочной деятельности, обязан быть членом СРО, что подтверждается свидетельством. Профессиональная деятельность специалиста должна быть застрахована. Размер страховой суммы в 2018 г. для физического лица составляет не менее 300 тыс.руб. Если оценочную деятельность осуществляет юрлицо, то страховая сумма составляет от 5 млн. руб.

Заметим, что организация может осуществлять оценку от своего имени, если в ней работают не менее 2-х аттестованных оценщиков. Ведь квалификационный аттестат в РФ может получить только физлицо.

Где лучше заказать оценку?

В каждом населённом пункте работает множество специалистов, которые могут делать оценку. Но правильнее будет заказать оценочные услуги у квалифицированного специалиста, а не просто имеющего аттестат.

Поэтому, при выборе можно положиться на банк, предоставляющий ипотечный кредит. Список оценщиков, заключениям которых доверяет кредитор, размещается на сайте банка. Указанные оценщики являются аккредитованными и хорошо знают все требования конкретного банка по оценке квартир и оформлению её результатов.

Если заёмщик решит сам выбрать специалиста, то ориентироваться следует на срок его работы на рынке оказания оценочных услуг.

Как происходит оценка квартиры при ипотеке

Оценочные мероприятия проходят в строго определённой последовательности. Ниже представлена пошаговая инструкция.

Переговоры

Первый этап – это встреча заказчика и исполнителя в предварительно согласованное время. Профессиональный оценщик, без дополнительной просьбы, предъявляет заказчику копии документов, подтверждающих право заниматься оценкой.

На этом этапе происходят переговоры, затрагивающие все детали оценки, включая:

• цель оценки;
• данные о залоге;
• согласование времени осмотра;
• срок выполнения оценочных мероприятий;
• стоимость услуг;
• сроки и порядок оплаты;
• вид представления результатов;
• перечень требующихся от заказчика документов.

Если требующиеся документы у заказчика при себе, то сторонами сразу может быть подписан договор на оказание услуг. Если их нет, то договор подписывается и вступает в силу после их предоставления.

Отказ заёмщика от проведения оценки, автоматически влечёт отказ банка в выдаче займа.

Оценщику необходимы:

• паспортные данные заказчика (для договора и расчётов);
• правоустанавливающие документы;
• выписка из ЕГРН;
• любые имеющиеся технические документы на квартиру (техпаспорт, техплан, поэтажный план).

Заключение договора

Когда все документы получены, оценщик подготавливает договор на оказание услуг. При отсутствии возражений, заказчик его подписывает. С этого момента идёт отсчёт указанного в договоре срока оказания услуг. Нормальный срок составляет от 2-х до 5-6 дней.

Выезд на объект

В назначенное время специалист прибывает на осмотр квартиры.

Его задачей является визуальная оценка и фиксация всех факторов, влияющих на её стоимость, в т. ч. осмотр:

• районного квартала, в котором находится квартира на предмет наличия инфраструктурных объектов (школ, больниц, магазинов и т.д.), зелёных зон, транспортной доступности, промышленных объектов;
• придомовой территории (общее состояние, парковочные места, детские площадки);
• общего состояния дома, подъезда, наличие лифта;
• квартиры: проверка соответствия фактической планировки проектной, общее состояние, современность коммуникаций, дверных и оконных проемов, наличие балкона и др.

Фиксация визуальных наблюдений производится с помощью фотосъёмки и письменных пометок.

Камеральные работы

Один из основных этапов оценочных мероприятий. Проводится в офисе. На этом этапе специалистом выполняются:

• обобщение и анализ информации, полученной из документов заказчика и на осмотре;
• сбор данных из открытых источников о состоянии рынка жилья в целом и непосредственно в районе, где находится квартира;
• выбор подхода и метода оценки (для квартир, почти всегда сравнительный подход, метод — сравнение продаж);
• поиск предложений по объектам-аналогам;
• непосредственно расчёты и обоснование стоимости;
• подбор документов для отчёта.

После отработки этого процесса, оценщик формирует отчёт об оценке.

Отчёт об оценке

Это документ, отражающий всю информацию о ходе оценки и её результатах. Состав разделов отчёта регламентирован Законом об оценочной деятельности в РФ.

Отчёт содержит:

1. Данные о заказчике;
2. Цель оценки;
3. Подробные данные о квартире;
4. Данные об оценщике;
5. Данные о выборе подхода и метода оценки;
6. Статистическую информацию о рынке жилья, её анализ;
7. Расчёты стоимости выбранным методом;
8. Выводы, сделанные о стоимости квартиры в виде заключения;
9. Приложения к отчёту.

К отчёту прилагаются:

• правоустанавливающие документы;
• технический документ на объект;
• фотографии квартиры;
• документы оценщика, дающие право заниматься оценкой.

Отчёт и приложения к нему сшиваются в единый документ.

Оплата

На стоимость услуг влияет регион местонахождения квартиры, её размер и класс. Оценка обычной квартиры стоит от 2 000 руб. до 5 000 руб. На оценку элитных квартир совсем иные расценки.

Порядок оплаты также описан в договоре, это может быть:

• частичная предоплата с последующей доплатой,
• 100% предоплата,
• полная оплата после оказания услуг.

Оплата услуг производится в установленные договором сроки. Оплачивает услугу покупатель, т. к. оценка необходима ему для получения займа. Выполнение услуг подтверждается подписанием акта выполненных работ. Отчёт передаётся заказчику после полной оплаты.

Как происходит оценка квартиры при ипотеке в Сбербанке, смотрите в этом видео:

Полученный отчёт передаётся кредитору. С учётом установленной рыночной и ликвидационной стоимостей, банк принимает решение о размере кредита. Но при этом, он составит не больше запрошенной заёмщиком суммы и не больше стоимости квартиры, указанной в договоре купли-продажи за вычетом суммы первоначального взноса.

Документы от застройщика при покупке квартиры в новостройке — в этой нашей статье.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Оценка» по ссылке.

Бесплатная юридическая поддержка по телефонам:

Москва и Московская область: +7 (499) 703-31-45 (звонок бесплатен)

Санкт-Петербург и Лен.область: +7 (812) 309-78-23

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статье могла устареть!

Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует.

Ипотечный кредит — это денежная ссуда под залог недвижимости. Выдача кредита связана с соблюдением строгих требований и сбором документов. В связи с рисками как для банка, так и для заемщика, применяются механизмы, обеспечивающие возврат денежных средств. Если должник не сможет вернуть деньги, для погашения долга будет использовано залоговое имущество — квартира. Чтобы установить денежное выражение, потребуется оценка стоимости квартиры для ипотеки.

Цели оценки недвижимости для ипотеки

Оценка при покупке квартиры в кредит полезна обеим сторонам кредитного договора. Банк заинтересован в том, чтобы уточнить сумму кредитования понравившейся клиенту квартиры. К тому же, в случае невозврата денег ее стоимости должно быть достаточно для возмещения всех расходов.

В свою очередь, покупатель получает гарантию того, что не останется должником после продажи квартиры для погашения кредита.

Для начала выясним ответ на главный вопрос: оценка квартиры при ипотеке, что это за процедура? Это процесс определения стоимости объекта, на приобретение которого выдается кредит.

Требование о проведении оценки содержится в (далее — ФЗ № 102). Оно справедливо как для договора ипотеки, заключаемого впервые, так и для рефинансирования долга в другом банке.

Для рефинансирования ипотеки проводится повторная процедура, потому что:

• с момента первой экспертизы стоимость могла измениться;
• требования нового банка могут отличаться от прежних.

Заметим, что установление стоимости особо актуально для вторичной недвижимости. Ведь цену на жилье в новостройках задает рынок, а на вторичное — сам продавец. Понятно, для чего нужна оценка квартиры при ипотеке на вторичное жилье — она покажет, насколько оправданна стоимость объекта.

Кто является заказчиком услуги

Важно учитывать, кто заказывает оценку квартиры при ипотеке. По российским законам это делает покупатель. Он является заинтересованной стороной, поскольку выясняет информацию как для себя самого, так и для гарантирования возврата долга банку.

Иногда эти данные могут пригодиться и продавцу, ведь они дают ему возможность выставить адекватную цену.

На основе рыночной цены, установленной оценщиком, банк определяет размер кредита.

Исходя из полученных данных, покупатель может сам предварительно высчитать будущие расходы. Для этого нужно лишь узнать, как посчитать ипотеку на квартиру самостоятельно с помощью множества онлайн-калькуляторов, размещенных в интернете.

С их помощью несложно выяснить приблизительный размер кредитных платежей, исходя из:

• стоимости недвижимости;
• общей суммы кредита;
• размера дохода заемщика и других параметров.

Достаточно ввести в поисковике «ипотечный калькулятор» и воспользоваться предложенными вариантами. Это поможет оценить финансовые возможности заемщика при ипотечном кредитовании.

Куда обратиться за оценкой

Профессиональную услугу можно заказать, заключив договор с частным оценщиком или с агентством. Этот выбор можно сделать самому или довериться советам банка.

Зачастую кредитные организации предоставляют список аккредитованных оценщиков, а иногда и настоятельно рекомендуют обращаться только к ним. Однако только заемщик решает, кто делает оценку квартиры при ипотеке.

Многим клиентам выбор оценщика, предложенного банком, представляется наиболее простым выходом. Это обусловлено тем, что:

• аккредитованные лица уже знакомы с требованиями к отчету, следовательно, покупателю недвижимости не нужно будет переделывать его;
• рекомендованные банком лица прошли проверку и имеют хорошую репутацию.

Заметим, что сэкономить средства, предназначенные на экспертизу, поможет коллективная оценка квартир. О ней можно договориться с другими потенциальными заемщиками-покупателями квартир одной новостройки, которые тоже нуждаются в оценке аналогичных объектов.

Иногда с подобным предложением приходят сами оценщики. Массовая оценка квартир для них тоже представляет интерес, ведь коллективный осмотр сокращает количество выездов на объект, поэтому значительно экономит время специалистов, хотя и стоит дешевле.

Сколько стоит оценка для ипотеки

Информация о том, сколько стоит заказать оценку квартиры для ипотеки, часто определяет выбор исполнителя услуги. Расценки на определение стоимости квартиры зависят от нескольких факторов:

• площади;
• типового или индивидуального проекта помещения;
• территориального расположения;
• сроков исполнения заказа.

Стоимость услуги в столице выше, чем в регионах. Больше эксперты возьмут и за квартиру, построенную по индивидуальному проекту. В среднем же цена услуги оценки жилья при ипотеке варьируется от 2 500 до 5 500 рублей.

Заказчиком оценки выступает покупатель квартиры, однако в некоторых случаях по договоренности половину расходов берет на себя ее продавец.

Иногда стоимость услуги включается в процентную ставку по кредиту, что обязательно стоит уточнить в банке.

В любом случае, больше всего вопрос о затратах на оценку беспокоит заемщика, ведь именно он является тем, кто должен оплачивать оценку квартиры при ипотеке.

Срок действия результатов оценки квартиры

Чтобы не платить за оценку дважды, необходимо помнить о сроке действия отчета о ее проведении. Этот период ограничен, ведь рынок недвижимости очень нестабилен.

Поскольку стоимость квартиры может быстро измениться, покупателю нужно успеть своевременно подать документы.

О том, сколько действует оценка квартиры для ипотеки, упоминается в абз. 2 ст. 12 ФЗ № 135. Этот срок равен 6 месяцам — вполне достаточно, чтобы в случае отказа в ипотеке успеть подать заявку на ипотечное кредитование в другой банк, не переделывая документ.

Если время упущено, придется заказывать и оплачивать повторную оценку.

Важно учесть, что отсчет указанного срока начинается с даты составления отчета специалистом после оценки квартиры.

Продолжительность процедуры с момента осмотра объекта до выдачи отчета зависит от сложности квартиры. Если она типовая, место ее расположения отличается стандартной инфраструктурой, а спрос на подобные объекты высок, квалифицированный оценщик справится с оформлением отчета за 2-3 дня.

В отношении индивидуальных объектов вопрос о том, сколько дней делается оценка, решается в частном порядке. Но, как правило, документ вы получите не позже, чем через 5 дней.

Перечень документов для оценки ипотечной квартиры

Перед заключением договора оценки следует подготовить пакет документов, так как для исследования понадобятся определенные сведения, которые специалист не сможет почерпнуть из официальных данных.

О том, какие документы необходимы для оценки квартиры для ипотеки, всегда желательно спрашивать у самого эксперта, ведь требования могут несколько отличаться в зависимости от условий банка и внутренних правил агентства.

Главное, что следует приготовить, — паспорт или иной документ, удостоверяющий личность. Если от имени заказчика выступает доверенное лицо, нужно предоставить доверенность на заключение договора и его паспорт.

В перечень документов входят и правоустанавливающие бумаги на квартиру:

• свидетельство о праве собственности;
• договор, по которому можно установить право на квартиру: купли-продажи, приватизации и подобные им;
• кадастровый или технический паспорт объекта;
• экспликация по этажам.

На сайте оценочной организации обычно размещается подробное руководство для заявителей, а также список документов для оценивания квартиры.

Тонкости оценки недвижимости для получения ипотеки

В каждом из случаев определение цены недвижимости для ипотеки имеет свои особенности, хотя общая схема процедуры выглядит следующим образом:

• заключение договора;
• осмотр квартиры;
• составление отчета.

Разумеется, стандартные квартиры кредитуют без лишних проблем. Банк убежден, что их всегда можно будет продать с торгов. В отношении остальных квартир — перепланированных объектов, жилья в новостройках — проводится проверка.

В любом случае, согласно положениям закона № 102-ФЗ, на вопрос о том, обязательна ли оценка квартиры при ипотеке, можно ответить утвердительно.

Однако банк неохотно принимает в качестве залога квартиры с неузаконенной перепланировкой. Хотя, конечно, можно постараться найти кредитную организацию, которая согласится выдать деньги на покупку перестроенных метров, возложив на заемщика обязанность изменения техплана. Особенно, если перепланировка не имеет глобальных масштабов.

Оценка квартиры с неузаконенной перепланировкой для ипотеки иногда может осуществляться и без указания мелкой перепланировки в отчете, если сам заемщик не заостряет на этом внимание. Но это не отменяет необходимости соблюдать закон.

При ипотеке банк выдвигает и другие требования. Порой покупателю квартиры сложно сориентироваться в их многообразии, а также используемой терминологии. Например, часто в списке документов для кредита вместо отчета об оценке просят оценочный альбом на квартиру.

Оценочный альбом представляет собой форму отчетности, включающую в себя сведения об установлении стоимости объекта и приложения, подтверждающие их.

Особые условия в отношении оценки могут формироваться для новостроек, которые не сданы в эксплуатацию. Кредитование на них распространено, но установление их стоимости несколько отличается от стандартной процедуры.

Оценить квартиру в новостройке можно по потенциальной стоимости имущественного права. Жилье будет сравниваться с аналогичным готовым объектом, но с учетом коэффициентов, включающих риски на недострой и инфляцию.

Методы определения стоимости квартиры

Методы, используемые оценщиком, определяют, как проводится оценка квартиры для ипотеки. После сбора информации эксперт переходит к ее анализу.

С учетом целей исследования выбираются методы:

1. Доходный — определяет сумму дохода при отчуждении квартиры.
2. Затратный — устанавливает сумму, которой будет достаточно для постройки аналогичного объекта.
3. Сравнительный — устанавливает стоимость квартиры путем сравнения ее с аналогичными объектами, продающимися на рынке.

Самая объективная цена получается при синтезе результатов, полученных указанными методами. И она нередко отличается от озвученной продавцом.

Если оценочная стоимость квартиры ниже заявленной продавцом, разницу между кредитными деньгами и ценой по договору купли-продажи можно погасить дополнительным кредитом, взятым на иные цели.

Еще один вариант: перепроверить работу оценщика с помощью повторной процедуры, ведь он мог ошибиться. Следует обратить внимание и на то, что завышение цены бывает вызвано оплошностью.

Кроме этого, некоторые заемщики придумывают, как завысить оценку квартиры для ипотеки. Это вызвано отсутствием первоначального взноса и желанием замаскировать факт договоренности с оценщиком и продавцом.

Если завысить цену, сумма кредитования может увеличиться, особенно при предоставлении доказательств оплаты взноса продавцу напрямую (продавец дает расписку в том, что принял деньги).

Однако нужно подумать, что дальше последует за этим действием. Если кредит не будет возвращен, а обман раскроется, его организатор окажется не в новой квартире, а в местах лишения свободы, осужденный за мошенничество.

Отчет об оценке стоимости квартиры для получения кредита

Итогом завершения оценочных работ становится отчет об оценке рыночной стоимости квартиры для ипотеки, подписанный независимым оценщиком. Этот доклад является официальным юридическим документом, определяющим цену имущества и поясняющим ее образование.

На основе выводов эксперта банк принимает окончательное решение о сумме кредита, поэтому понятно желание кредитора требовать, чтобы документ имел строго определенное содержание.

Во многом структура отчета определяется тем, на что влияет оценка квартиры при ипотеке.

Любой отчет должен учитывать следующие требования, выдвинутые Ассоциацией российских банков и Ассоциацией ипотечного жилищного кредитования:

• выполняться в виде печатного документа;
• не превышать 30 страниц;
• содержать данные в виде описания или таблицы;
• включать необходимые для расчета кредита сведения.

Из текста должно быть понятно:

• кто заказчик и исполнитель;
• каков объект и где он находится;
• какова цель и методики оценки.

В отчете описываются выявленные характеристики квартиры: площадь, высота потолков, наличие балкона и так далее. К нему прилагаются:

• фото для оценки квартиры для банка, на которых запечатлены дом, подъезд, этаж и сама ипотечная квартира;
• копии документации;
• прочие доказательства.

Описанные шаги нужны для полного и всестороннего исследования. Отчет должен быть составлен так, чтобы кредитная организация не просила заемщика о повторной оценке.